yibo2018年4月全国自学考试房地产法题及答案解析

2018年4月全国自学考试不动产法考题，本试卷是为参加不动产法考试的考生提供的试题和答题练习。

一、多选

yibo（这个大题有30个小题，每个小题1分，共30分）每个小题列出的四个选项中只有一个最适合该问题。请在问题后的括号中填写其代码。选错、多选或不选均不计分。

1.以下以民法调整为准，平等主体之间的不动产关系为( )

A.建设用地使用权出让关系

yiboB.土地经营关系

C.房地产开发主体管理关系

D.房地产税费的关系

yibo2.未依法登记财产权，财产权的取得、转让、变更及其他权利的设定（）

A.无效

B.未成立

C.有效

D.基本成立

3.下列关于相邻关系法律特征的表述中，不正确的是（ ）

A.相邻关系可以发生在两个或多个相邻的不动产所有者或使用者之间，或者两个或多个相邻的动产所有者或使用者之间

B.相邻人可以是自然人，也可以是法人

C.邻居可以是房地产所有者或非所有者

D.邻接关系的客体是因行使所有权或使用权而产生的与邻接人相关的经济利益或其他利益

4.以下房产中，不能抵押的是（ ）

A.以出让方式取得的国有土地使用权

B.某人拥有的房子

C.我国一所著名大学的教学楼

D.某民营企业国有土地使用权

5.下列关于房屋所有权和房屋范围内土地使用权转让的说法中，正确的是（ ）

A.只能转让房屋所有权

B.仅转让土地使用权

C.一起转移

D.两者分别转移

6.国家土地所有权应当由某个机构代表国家行使，原则上是（ ）

A.全国人大

B.全国人大常委会

C.国务院

D.国土资源部

7.房屋征收补偿标准存在争议，如不能就拆迁补偿安置达成协议，需由有关部门协调。协调机构是 ( )

A.县级以上人民政府

B.上级房屋拆迁管理部门

C.同级人民法院

D.同级人民检察院

8.房屋征收部门与被征收人按照《国有土地上房屋征收及补偿条例》签订的补偿协议内容不包括（）

A.搬迁费

B.停产停业亏损

C.租金损失

D.周转房

9.下列关于土地总体规划的说法中，正确的是（ ）

A.土地利用总体规划分为国家、省、市、县四个层次

B.可根据需要编制跨行政区域土地利用总体规划

C.国家、省、市土地利用总体规划属于宏观调控规划

D.市、县两级土地利用总体规划，由有关人民政府和同级土地行政主管部门等有关部门编制，报国务院批准

10.征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的审批机关为（ ）

A.国务院

B.省人民政府

C.县人民政府

D.乡级人民政府

11.以下不是房地产开发融资()

A.个人住房贷款

B.股权融资

C.债务融资

D.合作发展

12.以下被拆迁人只能选择拆迁人的货币补偿，不能选择产权调换()

A.非公益性住房的附属物

B.非公屋

C.公益性住房

D.临时建筑用房

13.单位非法出让土地获得5000万元违法所得，最高罚款可达（）元

1000万元

B.500万元

250万元人民币

5000万元人民币

14.以出让方式取得土地使用权的房地产开发，自出让合同约定的开发开工日期起满2年未开工建设开发的，国家可以（）

A.罚款

B.要求它在一个月内立即开始工作

C.收回土地使用权，返还土地出让金

D.免费收回土地使用权

15.房主以营利为目的，将在已取得使用权的国有土地上建造的房屋出租（）

A.房租要上缴国家

B.包含在租金中的土地收入应上缴国家

C.无效的租赁关系

D.租赁关系应由国家终止

16.下列方案中中国政府土地优先购买权功能分析，县级以上人民政府可以批准划拨土地使用权的建设用地为（ ）

A.能源项目用地

B.交通项目用地

C.公益用地

D.水利设施用地

17.如果土地使用权不属于中方合资企业的投资，合资企业应当（ ）

A.向中国政府缴纳土地使用费

B.向中国政府缴纳土地押金

C.向中方合作方支付土地使用费

D.向当地政府申请免征土地使用费

18.建设村办公共设施和公益事业占用村集体所有土地的中国政府土地优先购买权功能分析，应当占用土地上属于个人的青苗和附着物（ ）

A.没有补偿

B.双倍补偿

C.给予全额赔偿

D.给予适当的补偿

19.以下关于属性范围的说法不正确（ ）

A.使用中的单个房地产实体

B.在建和尚未建成投入使用的项目

C.由可独立存在的建筑物及其附属设备组成的单一不动产

D.由可以独立存在的建筑物和相关场地组成的单一不动产

20.以下选项中，不属于购买型保障性住房的是（ ）

A.经济适用房

B.廉租房

C.棚户区改造房屋

D.限价商品房

21.业主大会应在会议召开（ ）

A.30 天前通知所有所有者

B. 15 天通知所有业主

C.30前通知居委会

D.15前通知居委会

22.新建小区出售房屋前，应选择物业管理公司承担小区管理工作，与物业签订物业管理合同的为（ ）

A.房地产开发企业

B.房屋管理处

C.房地产中介

D.房地产建筑公司

23.正确处理相邻关系应遵循以下不属于房地产相邻权利人的原则（ ）

A.经济实惠

B.方便的生活

C.团结

D.生产有利

24.下列关于业主在租赁期内转让房产的说法中，正确的是（ ）

A.原租赁关系终止

B.继续履行原来的租赁协议

C.承租人可以单方面终止租赁关系

D.原所有人应赔偿承租人的损失

25.对于物业管理区域的划分，应考虑的因素不包括物业的（ ）

A.共享设施

B.建筑规模

C.经济效益

D.社区建设

26.下列情形，物业服务企业应当吊销其资质证书（ ）

A.审批部门工作人员玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定

B.物业服务公司将某一物业管理区域内的全部物业管理委托他人管理，情节严重的

C.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定

D.对不符合法定条件的物业服务公司颁发资质证书

27.廉租房建设贷款期限不超过（ ）

A.2 年

B.5 年

C.10 年

D.20 年

28.以下关于建筑公用部分使用的说法中，不正确的是（ ）

A.业主对建筑物专有部分以外的公共部分享有权利和义务

B.所有者不得以放弃权利的方式履行义务

C.业主将建筑物内的住宅和商业用房转让，共有部分的业主享有的共有、共管权也随之转让。

D.在当事人没有特别规定或约定的情况下，部分共有人分摊的部分费用由该部分共有人承担，产生的收益由该部分共有人分摊

29.不动产租金收入和不动产转让收入的个人所得税税率为( )

A.5%

B.10%

C.15%

D.20%

30.下列关于土地增值税税率的说法不正确的是（ ）

A.增值额不超过扣除项目金额的50%，税率为30%

B.增值税超过抵扣项目金额50%且不超过抵扣项目金额100%的部分，税率为40%

C.增值税超过抵扣项目金额100%且不超过抵扣项目金额200%的部分，税率为50%

D.如果增值额超过扣除项目金额的200%，税率为50%

二、多选

（本大题共5个小题，每个小题2分，共10分）每个小题列出的5个备选方案中至少有2个符合题目要求，请填写在问题后括号中的代码中。选错、多选、少选、不选均不计分。

11.房地产业属于第三产业，有( )

A.领先

B.基本

C.推广

D.风险

E.奇点

12.以下需要纳入保护区的土地包括( )

A.依法开垦的国有土地

B.收购土地

C.行使优先购买权取得的土地

D.未转为农用地且未获准征地的土地

E.依法取得的其他土地

13.非住宅建设用地使用权出让原因为（ ）

A.使用期限届满不再申请续展

B.因公共利益收回土地使用权

C.旧城改造调整用地

D.单位改制导致土地使用权丧失

E.因单位搬迁停止使用原划拨国有土地

14.以下是房地产印花税的应税对象（ ）

A.预订房产交易证明

B. Bookli房产礼券

C.设置不动产产权转让文件

D.接收或书写财政部批准的其他税务文件

E.获得不动产权利、执照

15.以下为商品房预售条件（ ）

A.预售对象为在建商品房

B.土地使用权出让金已缴纳一半

C.已取得土地使用权证

D.持有建设工程规划许可证和施工许可证

E.建设进度和竣工交期已确定中国政府土地优先购买权功能分析，开发建设投入资金已达20%以上

三、名词解释题

（这个大题有5个小题，每个小题3分，共15分）

21.土地初级开发

22.房屋征收

23.建立差异所有权

24.管理协议

25.城市土地使用税

四、简答题

（这个大题有4个小题，每个小题6分，共24分）

31.简述房地产法的调整范围。

32.简述建设工程监理各主体之间的法律关系。

33.简述房地产抵押物的种类。

34.简述房地产税的作用。

五、论文题目

（本题10分）

41.描述建设用地使用权人的权利和义务。

六、案例分析题

（本主题11分）

yibo51.2012年9月中国政府土地优先购买权功能分析，星光置业公司完成海汇小区建设后，聘请三环物业服务公司进行物业管理，并与三环物业服务公司签订了自助服务协议。 2012年9月至2017年8月为期五年的物业管理服务合同，合同内容包括社区安保服务内容。三环物业服务公司在小区设置门禁，并安排保安人员定期巡查小区。 2014年2月，张大华从星光置业公司购买B座902室。购房合同规定，业主不得擅自改变房屋结构。为不影响建筑整体美观，朝南阳台窗户不得安装任何设施中国政府土地优先购买权功能分析，安装防盗网须经物业公司批准。张大华向三环物业公司申请安装防盗网时，物业公司不同意他在朝南阳台窗户上安装防盗网的要求。 2015年12月，一名小偷潜入小区，顺着下水道爬到九楼，砸碎张大华家朝南的窗户玻璃进入房间，偷走张大华家产约15万元。张大华认为，三环物业公司不让他安装防盗网，导致入室盗窃成功，三环物业公司未能履行安保职责。 2016年1月，他向法院起诉，要求三环物业公司赔偿其损失，同时声称三环物业公司不是他选择的，并要求终止与三环物业公司签订的物业管理服务合同。 问题：（1)星光地产公司可以选择聘请三环物业服务公司进行物业前期管理吗？（2)三环物业公司是否应该赔偿张大华的损失？（3)张大华可以终止三环物业公司的物业管理服务合同吗？(4)星光物业公司与三环物业公司签订的五年物业管理服务合同何时终止？